Guide til å kjøpe bolig sammen med venner eller partner

Når forelskelsen bruser og dere endelig har vunnet budrunden på drømmeleiligheten, er jus og avtaleverk gjerne det siste dere vil tenke på. Hvorfor krangle om prosenter og kontrakter når man skal dele livet sammen?

Svaret er enkelt: Fordi en ryddig avtale redder forhold. Det er langt enklere å bli enige om hva som er rettferdig mens dere elsker hverandre, enn under et bittert brudd fem år senere. Skal dere kjøpe bolig sammen med en partner eller en venn, er det spesielt tre ting dere må ha på plass.

Kort fortalt: De 3 viktigste dokumentene

• Eierbrøk (Tinglyst skjøte): Det som står i grunnboken er det som gjelder utad. Betaler dere 50/50, skal eierbrøken være 50/50. Går en inn med mer penger, må eierbrøken justeres deretter.
• Samboerkontrakt: En privat avtale mellom dere som regulerer hvem som eier hvilke møbler, hvordan utgifter skal fordeles, og hvem som har rett til å kjøpe ut den andre ved et brudd.
• Gjensidig testament: Hvis dere ikke er gift og ikke har felles barn, arver dere ingenting av hverandre ifølge loven. Uten testament risikerer du at svigerforeldrene dine plutselig eier halve stua di hvis partneren din dør.

Slik beregner dere Eierbrøk (Med ulik egenkapital)

Det aller vanligste problemet for unge par i dag er ulik egenkapital. Kanskje har du spart 400 000 kroner, mens partneren din kun har 100 000 kroner. Dere tar opp felles lån på resten og betaler 50/50 på avdragene.

Feil metode: Dere setter eierbrøken til 50/50 på skjøtet, og skriver en lapp der det står at "Ola får tilbake sine 400 000 ved et brudd". Feilen her er at Ola ikke får ta del i verdistigningen på sin andel av egenkapitalen.

Riktig metode (Beregne nøyaktig brøk):
Boligen koster 4 000 000 kroner. Lånet er på 3 500 000 (Dere er ansvarlige for 1 750 000 kr hver).
- Din investering: 400 000 (Egenkapital) + 1 750 000 (Låneansvar) = 2 150 000 kr.
- Partnerens investering: 100 000 (Egenkapital) + 1 750 000 (Låneansvar) = 1 850 000 kr.

Din eierbrøk blir da 2 150 000 / 4 000 000 = 53,75 %.
Partnerens eierbrøk blir 1 850 000 / 4 000 000 = 46,25 %.

Disse prosentene tinglyser dere på skjøtet. Når boligen selges med 1 million i profitt noen år senere, får du 53,75 % av gevinsten. Det er rettferdig for begge.

Den største fellen: Å betale løpende forbruk (Kvinnefella)

Dette er klassikeren advokater ser oftest: Mannen (som tjente mest) betalte ned på boliglånet. Kvinnen (som kanskje var i permisjon eller tjente mindre) betalte for mat, strøm, ferier og barneklær for å få hverdagen til å gå opp. De følte de delte på utgiftene.

Når bruddet kommer 10 år senere, eier mannen en bolig som har steget 3 millioner i verdi. Kvinnen eier en brukt sofa og har spist opp sin investering. Loven ser nemlig på boligen som en verdiinvestering, mens mat er forbruk.

Slik unngår dere dette: Opprett en felles regningskonto. Begge setter inn et avtalt beløp her hver måned (enten 50/50, eller justert etter inntekt). Fra denne kontoen betales både boliglånet og maten. Da bygger dere verdier sammen.

Kjøpe bolig med en venn? (Sameie)

Dagens boligpriser gjør at mange venner "stikker hodene sammen" for å komme inn på boligmarkedet (ofte kalt co-buying). Her er reglene enda viktigere enn for kjærester, fordi lovverket for samboere ikke gjelder for venner. Forholdet reguleres i stedet av Sameieloven.

Dette MÅ dere ha med i en Sameieavtale:

1. Hvor lenge er dere bundet? Avtal en minimumstid (f.eks. 3 år) før noen av dere kan kreve at boligen selges.
2. Hva skjer hvis én vil ut? Avtal at den gjenværende parten har forkjøpsrett til markedspris. Spesifiser at markedspris skal settes av to uavhengige meglere (snittet av disse to).
3. Husordensregler: Ja, det høres kjedelig ut, men ha skriftlige avtaler for besøk av kjærester, renhold og fellesutgifter.

Tinglysning og papirarbeid

Det er banken og eiendomsmegleren som fikser selve skjøtet ved et kjøp, men de setter automatisk 50/50 hvis dere ikke sier ifra om noe annet! Gi derfor megleren klar beskjed i god tid før overtakelsen om hvilken eierbrøk som skal tinglyses hos Kartverket.

Standard samboerkontrakter kan dere laste ned gratis fra Forbrukerrådet eller Huseiernes Landsforbund. Fyll dem ut sammen på kjøkkenbordet i dag. Da kan dere med god samvittighet fokusere utelukkende på hvilken farge dere skal male soverommet.