Hvordan refinansiere for å finansiere oppussing

Å pusse opp koster mye penger, og de færreste av oss har et par hundre tusen kroner stående ledig på en sparekonto. Når du trenger kapital for å oppgradere boligen, har du i praksis tre valg: Spare opp, ta opp et dyrt forbrukslån, eller refinansiere boliglånet ditt.

Å refinansiere betyr rett og slett at du "baker inn" oppussingskostnaden i det eksisterende boliglånet ditt. Dette gir deg markedets soleklart laveste rente, og du unngår å havne i en økonomisk knipe. Her er guiden til hvordan du får banken med på laget.

Kort fortalt: Krav for å få økt boliglånet

Banken sier ikke ja bare fordi du har lyst på et finere kjøkken. Loven (Utlånsforskriften) setter strenge krav til både deg og banken:

• Belåningsgrad (Maks 85 %): Din totale gjeld (inkludert det nye oppussingslånet) kan ikke overstige 85 % av boligens verdi. Har du en bolig verdt 4 millioner, kan du maksimalt ha 3,4 millioner i lån.
• Betjeningsevne: Du må kunne tåle at renten stiger med 3 prosentpoeng.
• Maksimal gjeld (5G-regelen): Din totale gjeld (inkludert studielån og billån) kan normalt ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt.

Slik refinansierer du (Trinn-for-trinn)

Trinn 1: Skaff en E-takst (Verdivurdering)

For å vite hvor mye ledig verdi (egenkapital) du har i boligen din, trenger banken et ferskt tall. Kontakt en lokal eiendomsmegler og be om en E-takst. Megleren kommer hjem til deg, vurderer boligen, og sender et offisielt verdibevis rett inn i bankenes systemer. Har boligen din steget i verdi siden du kjøpte den, er dette din billett til mer lån.

Trinn 2: Sett opp et presist budsjett

Banken vil gjerne vite hva pengene skal gå til. De låner mye heller ut 200 000 kroner til et nytt bad (som øker verdien på panteobjektet deres), enn 200 000 kroner til en jordomseiling. Vis frem et budsjett, eller enda bedre: Tilbud fra håndverkere på jobben som skal gjøres.

Trinn 3: Ta kontakt med banken

Send en melding i nettbanken med følgende beskjed:
"Hei! Vi planlegger å pusse opp [badet/kjøkkenet]. I den forbindelse har vi innhentet en ny E-takst som viser en verdi på [X millioner]. Vi ønsker å søke om å øke boliglånet vårt med [Y kroner] for å finansiere dette, og ser at vi vil ligge godt innenfor 85 % belåningsgrad."

To ulike metoder: Boliglån vs. Rammelån

Når du refinansierer, kan du velge mellom to ulike låneprodukter, avhengig av hvor mye egenkapital du har bygget opp.

Alternativ A: Øke det vanlige boliglånet (Nedbetalingslån)

Dette er den vanligste metoden. Banken sletter det gamle lånet ditt, og oppretter et nytt, litt større lån. Fordel: Pengene betales ut på kontoen din umiddelbart. Ulempe: Du begynner å betale renter av hele beløpet fra dag én, selv om snekkeren kanskje ikke skal betales før om tre måneder.

Alternativ B: Rammelån (Boligkreditt)

Krav: For å få rammelån må belåningsgraden din være under 60 % av boligens verdi. Er den det, er dette den desidert beste løsningen. Banken gir deg en "ramme" (for eksempel 1 million kroner) som fungerer som et massivt kredittkort knyttet til boligen. Fordel: Du overfører penger fra rammelånet til brukskontoen din nøyaktig når du trenger det, for eksempel når fakturaen fra elektrikeren forfaller. Du betaler kun rente av de pengene du faktisk har brukt, ikke av hele rammen.

Advarsel: Styr unna forbrukslån til oppussing!

Får du nei i banken, kan det være fristende å takke ja til et forbrukslån på nett med "svar på minuttet". Dette er sjelden en god idé.

Boliglånsrenten ligger i dag typisk på 5–6 %. Et forbrukslån har ofte en effektiv rente på 15–25 %. Låner du 200 000 kroner, vil rentekostnadene på forbrukslånet alene spise opp hele den potensielle verdistigningen du får av oppussingen. Får du nei i banken på grunn av for høy belåningsgrad? Da er det oftest best å utsette oppussingen og spare opp pengene i stedet.

Oppsummering (Etter at oppussingen er ferdig)

Husk at store oppgraderinger, som et nytt kjøkken, nytt tak eller et totalrenovert bad, øker boligens verdi. Når oppussingen er ferdigstilt, bør du få megleren tilbake for å sette en ny E-takst. Med en ny og høyere verdi, kan det hende belåningsgraden din synker så mye at du kan prute ned renten hos banken igjen!