Slik unngår du de vanligste fellene i en budrunde

Å delta i en budrunde er for de fleste en av livets mest stressende situasjoner. På den ene siden av bordet sitter du, emosjonelt investert og livredd for å miste drømmehjemmet. På den andre siden sitter en profesjonell eiendomsmegler som har som eneste jobb å få prisen så høyt som overhodet mulig.

For å lykkes, må du koble ut følelsene og spille spillet med hodet. Her er de klassiske fellene nordmenn går i, og taktikken du bør bruke i stedet.

Kort fortalt: De 3 absolutte bud-reglene i Norge

• Alle bud er bindende: Det finnes ingen angrefrist ved boligkjøp i Norge. Vinner du budrunden, må du kjøpe boligen.
• Ikke by over finansieringsbeviset: Banken din bryr seg ikke om du "måtte" by 100 000 kroner over grensen din for å vinne. Du står da personlig ansvarlig for mellomlegget.
• Hold kortene tett til brystet: Ikke fortell megleren hva smertegrensen din er. Megleren jobber for selgeren, ikke for deg!

Felle 1: Å by med hjertet (Ikke sett en grense)

Den vanligste feilen skjer kvelden før budrunden. Du og partneren blir enige om at dere kan strekke dere til 4,5 millioner. Men når budrunden er i gang, og det tikker inn et bud på 4 520 000 kroner, tenker dere: "Det er jo bare 20 000 kroner mer, vi kan vel ofre ferien i år." Så fortsetter det, og plutselig har dere kjøpt en bolig dere knapt har råd til å betale renter på.

Løsningen: Skriv ned deres absolutte "Walk-Away"-pris på en lapp før klokken 12.00. Avtal med hverandre at uansett hva som skjer, går dere ikke én krone over dette tallet. Da mister dere boligen med æren og økonomien i behold.

Felle 2: Å stole blindt på meglers "velmente" råd

Når budrunden stopper opp, ringer megleren deg ofte og sier noe i denne duren: "Selgeren synes budet ditt er litt lavt, men jeg tror kanskje vi kan lukke avtalen hvis du høyner med 50 000 kroner nå."

Husk at meglerens lojalitet ligger hos selger. Det er slett ikke sikkert selgeren har krevd de 50 000 kronene, det kan være megleren som gjør et siste forsøk på å presse prisen opp. Hvis du er den eneste budgiveren igjen, har du makten.

Taktikk: Svar vennlig men bestemt: "Mitt siste bud står til fristen går ut. Hvis selger ønsker mer, får de gi meg et skriftlig motbud." Tving selgeren til å ta stilling til budet ditt.

Felle 3: For korte budfrister

Første bud etter visning må ha en frist til tidligst klokken 12.00 første virkedag etter siste visning. Men på senere bud kan du sette kortere frister (f.eks. 15 eller 30 minutter). Setter du fristen for kort (under 10 minutter), risikerer du at megler avviser budet fordi de ikke rekker å orientere selger og banken din.

Setter du derimot en veldig lang frist på et bud midt i en intens runde (f.eks. frist til i morgen), gir du megleren uendelig med tid til å ringe rundt til alle andre på interesselisten for å skaffe motbud. Hold fristene til 20-30 minutter underveis.

Felle 4: Åpenhet om finansieringsbeviset

Når du legger inn bud, må du oppgi hvem som er din kontaktperson i banken. Megleren vil ringe banken for å sjekke om du har penger til budet ditt. Mange kjøpere gjør den feilen at de leverer selve finansieringsbeviset til megleren.

Står det at du har finansiering opp til 5 millioner på beviset, vet megleren nøyaktig hvor langt de kan presse deg. Banken din har ikke lov til å fortelle megleren hvor mye penger du har, de kan kun svare "Ja" eller "Nei" på om du har dekning for det spesifikke budet du akkurat har gitt.

Taktikk: Små eller store budøkninger?

Det finnes to hovedstrategier i en budrunde:

1. Slitasje-taktikken (10 000-kroners bud): Å høyne med små beløp (5 000 - 10 000 kr) hver gang. Dette kan irritere ut de andre budgiverne og er ofte en fordel hvis du er i ferd med å nå din egen smertegrense og håper den andre gir seg først.
2. Sjokk-taktikken (Det store hoppet): Er prisen på 3 950 000, og du klemmer til med 4 100 000. Målet er å skremme vekk de andre umiddelbart ved å vise at "du har mye å gå på og vil ha denne boligen uansett". Dette kan spare deg for penger hvis det dreper budrunden, men du risikerer også å by over deg selv mer enn du måtte.

Det finnes ingen fasit, men "sjokktaktikken" brukes oftest med suksess av erfarne kjøpere tidlig i runden for å markere revir.

Hva med å "kuppe" boligen (Hemmelig bud)?

Å kuppe betyr at du tar direkte kontakt med selger (ikke megler) før visning og tilbyr en sum over prisantydning mot at visningen avlyses. For å lykkes med dette, må budet ditt ha en frist som utløper før visningen starter, og det må være så høyt at selger ikke tør å ta sjansen på å la være.

Advarsel: Når du kupper, opererer du utenfor meglers trygghetsnett frem til budet er akseptert. Får du tilslag, er kjøpet like bindende, og du risikerer å betale mer enn markedet egentlig ville gitt. Gjør kun dette på boliger du absolutt ikke kan leve uten.