• Due diligence er en grundig gjennomgang av en eiendom før kjøp, for å avdekke risiko og verdi.
• Den dekker juridiske, tekniske og finansielle forhold ved eiendommen.
• Begrepet brukes mest i næringseiendom og ved kjøp av eiendomsselskaper, men prinsippet gjelder også bolig.
• Funn i en due diligence brukes til å justere pris, sette vilkår eller eventuelt trekke seg.
• God due diligence reduserer risikoen for ubehagelige overraskelser etter kjøpet.

Hva er due diligence?

Due diligence, ofte forkortet DD, er en systematisk og grundig undersøkelse av en eiendom eller et eiendomsselskap før et kjøp gjennomføres. Hensikten er å skaffe kjøperen et fullstendig bilde av hva som faktisk kjøpes, slik at risiko, forpliktelser og verdi er kartlagt før avtalen signeres. Uttrykket kommer fra engelsk og betyr omtrent tilbørlig aktsomhet.

I Norge brukes due diligence særlig i transaksjoner med næringseiendom og når eiendom kjøpes gjennom et selskap, men tankegangen, å undersøke før du kjøper, gjelder i alle eiendomshandler.

De tre hovedområdene

En due diligence deles gjerne i tre. Den juridiske gjennomgangen ser på eierforhold, heftelser og servitutter i grunnboken, leiekontrakter, offentligrettslige forhold som regulering og tillatelser, og eventuelle tvister. Den tekniske gjennomgangen vurderer bygningens tilstand, vedlikeholdsbehov, tekniske anlegg og miljøforhold som forurensning. Den finansielle gjennomgangen ser på leieinntekter, kostnader, kontantstrøm, skatt og merverdiavgift.

Til sammen gir disse et bilde av både mulighetene og risikoene i eiendommen.

Due diligence i næringseiendom

I næringseiendom er due diligence en fast del av prosessen. Ofte kjøpes eiendommen indirekte ved at man kjøper aksjene i et selskap som eier eiendommen, et såkalt single purpose vehicle. Da må kjøperen ikke bare undersøke selve eiendommen, men også selskapet: regnskap, gjeld, skatteposisjoner, avtaler og ansvar.

Leiekontraktene er gjerne det viktigste. Lengde, leienivå, regulering av leien og leietakernes soliditet avgjør mye av eiendommens verdi og avkastning.

Due diligence ved boligkjøp

Også som privat boligkjøper gjør du en form for due diligence, selv om den er enklere. Du går gjennom salgsoppgaven, leser tilstandsrapporten, sjekker grunnboken for heftelser, og vurderer reguleringsplaner og felleskostnader. Dette er din undersøkelsesplikt etter avhendingslova i praksis.

Eksempel: En investor vurderer å kjøpe et næringsbygg. I due diligence avdekkes det at en stor leietaker har rett til å si opp om ett år, og at taket må skiftes innen kort tid. Investoren bruker funnene til å forhandle ned prisen med flere millioner kroner før kjøpet.

Hva funnene brukes til

Resultatet av en due diligence er ikke bare en bekreftelse på at alt er i orden. Funnene brukes aktivt: til å justere prisen, til å kreve at selger retter forhold før overtakelse, til å sette vilkår i kjøpekontrakten, eller i verste fall til å trekke seg fra handelen. En godt dokumentert DD gir kjøperen et forhandlingskort og en trygghet.

Mange bruker advokater, takstmenn og revisorer til å gjennomføre de ulike delene av en due diligence.

Vanlige spørsmål

Er due diligence bare for næringseiendom?

Nei. Begrepet brukes mest der, men prinsippet om å undersøke grundig før kjøp gjelder også for bolig, der salgsoppgave, tilstandsrapport og grunnbok er de viktigste kildene.

Hva er de tre hoveddelene?

Juridisk, teknisk og finansiell gjennomgang av eiendommen, og ved selskapskjøp også selve selskapet.

Oppsummering

Due diligence er den grundige forundersøkelsen som skal sikre at en kjøper vet hva han kjøper. Den dekker juridiske, tekniske og finansielle forhold, er en fast del av næringseiendomshandel, og finnes i en enklere form ved ethvert boligkjøp. Funnene brukes til å prise riktig, sette vilkår og redusere risiko, og er ofte forskjellen på en god og en dårlig eiendomsinvestering.