• SPV (Single Purpose Vehicle) er et selskap som er opprettet for å eie én enkelt eiendom.
• Eiendommen kjøpes da indirekte ved at man kjøper aksjene i selskapet.
• Et aksjekjøp utløser ikke dokumentavgift, slik et vanlig eiendomskjøp gjør.
• Til gjengjeld overtar kjøper selskapets latente skatt og forpliktelser.
• SPV-struktur er vanlig ved transaksjoner i næringseiendom.

Hva er en SPV?

SPV står for Single Purpose Vehicle, og er et selskap som er opprettet med ett eneste formål: å eie en bestemt eiendom. I stedet for at eiendommen ligger direkte hos en eier, eies den av et eget aksjeselskap. Når eiendommen skal selges, kjøper man da aksjene i selskapet, ikke selve eiendommen.

SPV-strukturen er svært vanlig i næringseiendom, særlig ved større transaksjoner, og er et sentralt begrep i strukturerte eiendomshandler.

Hvorfor bruke en SPV?

En viktig grunn til å eie eiendom gjennom en SPV er at et salg da kan gjennomføres som et aksjesalg. Når man overdrar aksjene i selskapet i stedet for selve eiendommen, tinglyses det ikke et nytt skjøte, og handelen utløser dermed ikke dokumentavgift på 2,5 prosent. På store eiendommer kan dette utgjøre betydelige beløp.

I tillegg gir strukturen en ren avgrensning: hver eiendom ligger i sitt eget selskap, slik at risiko, gjeld og avtaler knyttet til én eiendom holdes adskilt fra andre.

Latent skatt og forpliktelser

Å kjøpe et selskap i stedet for en eiendom har også ulemper kjøper må ta hensyn til. Når du overtar aksjene, overtar du hele selskapet, med dets gjeld, avtaler og skatteposisjoner. En sentral faktor er latent skatt: selskapet har gjerne et lavere skattemessig avskrivningsgrunnlag enn eiendommens reelle verdi, noe som gir en fremtidig skattekostnad.

Derfor forhandles det normalt om en rabatt for denne latente skatten i prisen, og kjøper gjennomfører en grundig due diligence av selskapet før kjøp.

Eksempel: Et næringsbygg verdt 100 millioner kroner eies av en SPV. I stedet for å selge bygget direkte, selges aksjene i selskapet. Kjøper slipper dokumentavgift på 2,5 prosent, som ville utgjort 2,5 millioner kroner. Til gjengjeld krever kjøper en rabatt for den latente skatten i selskapet, og gjennomgår selskapets regnskap og avtaler i en due diligence.

Vanlige spørsmål

Hvorfor eies eiendom i en SPV?

For å kunne selge eiendommen som et aksjesalg, som ikke utløser dokumentavgift, og for å holde hver eiendom adskilt i eget selskap.

Hva er ulempen ved å kjøpe en SPV?

Du overtar selskapet med dets gjeld, avtaler og latente skatt, som det normalt forhandles om i prisen.

Oppsummering

En SPV er et selskap opprettet for å eie én enkelt eiendom, slik at eiendommen kan omsettes ved salg av aksjene. Det sparer dokumentavgift og gir en ren risikoavgrensning, men kjøper overtar selskapets gjeld og latente skatt, som det forhandles om. SPV-struktur er standard i næringseiendom og krever grundig due diligence.