• Bindingstid er en avtalt periode i starten av et leieforhold der ingen av partene kan si opp kontrakten.
• Den binder både utleier og leietaker, og gir forutsigbarhet for begge.
• I en tidsbestemt leieavtale er hovedregelen uansett at avtalen ikke kan sies opp i leieperioden, med mindre oppsigelsesadgang er avtalt.
• Sier en part opp før bindingstiden er ute, kan vedkommende bli erstatningsansvarlig.
• Utleier har likevel plikt til å begrense tapet sitt, for eksempel ved å finne ny leietaker.

Hva er bindingstid?

Bindingstid er et avtalt tidsrom i begynnelsen av et leieforhold hvor verken utleier eller leietaker har anledning til å si opp kontrakten. Hensikten er å gi begge parter trygghet: leietaker er sikret et sted å bo i perioden, og utleier er sikret leieinntekter. Bindingstid er særlig vanlig i utleieboliger der utleier ønsker stabile leieforhold og slipper hyppige bytter av leietakere.

Bindingstid må ikke forveksles med oppsigelsestid. Oppsigelsestid er perioden fra en oppsigelse leveres til leieforholdet faktisk opphører. Bindingstid er perioden hvor oppsigelse i det hele tatt ikke er tillatt.

Bindingstid i tidsbestemte og tidsubestemte avtaler

I en tidsbestemt leieavtale, altså en avtale med fast sluttdato, er hovedregelen etter husleieloven at avtalen ikke kan sies opp i leieperioden med mindre partene uttrykkelig har avtalt oppsigelsesadgang. En tidsbestemt avtale fungerer dermed i praksis som en sammenhengende bindingstid frem til sluttdatoen.

I en tidsubestemt leieavtale, som løper til den sies opp, kan partene avtale en innledende bindingstid før den vanlige oppsigelsesadgangen trer i kraft. For eksempel kan en kontrakt slå fast at den ikke kan sies opp de første tolv månedene, og at det deretter gjelder tre måneders gjensidig oppsigelse.

Hva skjer hvis du bryter bindingstiden?

Flytter leietaker ut før bindingstiden er over, er utgangspunktet at leietaker fortsatt er ansvarlig for husleien ut den avtalte perioden. Utleier kan altså kreve leie selv om boligen står tom. Tilsvarende kan en utleier som kaster ut en leietaker i strid med bindingstiden, bli erstatningsansvarlig.

Det finnes likevel en viktig begrensning: utleier har en tapsbegrensningsplikt. Det betyr at utleier må gjøre rimelige forsøk på å finne en ny leietaker. Lykkes utleier med det, reduseres kravet mot den opprinnelige leietakeren tilsvarende. Mange leieavtaler har også en bestemmelse om at leietaker kan stille en godkjent erstatter.

Eksempel: En tidsubestemt leieavtale har tolv måneders bindingstid og deretter tre måneders oppsigelse. Leietaker må flytte etter åtte måneder på grunn av ny jobb i en annen by. Utleier kan i utgangspunktet kreve leie for de resterende fire månedene av bindingstiden, men finner ny leietaker etter to måneder. Da kan utleier bare kreve leie for de to månedene boligen faktisk sto tom.

Bør du godta bindingstid?

For leietaker gir bindingstid trygghet for å få bli boende, men reduserer fleksibiliteten dersom livssituasjonen endrer seg. For utleier gir den stabile inntekter, men kan gjøre boligen mindre attraktiv for søkere som ønsker fleksibilitet. Lengden bør stå i forhold til situasjonen; svært lange bindingstider kan oppleves som urimelige.

Det pågår et arbeid med en ny husleielov, der det blant annet er foreslått å begrense adgangen til å avtale bindingstid. Per i dag er bindingstid likevel tillatt etter gjeldende husleielov, så lenge vilkårene ellers er oppfylt.

Vanlige spørsmål

Er bindingstid og oppsigelsestid det samme?

Nei. Bindingstid er en periode der oppsigelse ikke er tillatt i det hele tatt. Oppsigelsestid er varselet fra oppsigelse til leieforholdet opphører, vanligvis tre måneder.

Kan jeg slippe unna bindingstiden hvis jeg flytter?

Ikke uten videre. Du kan bli ansvarlig for leien ut perioden, men utleiers tapsbegrensningsplikt og en eventuell rett til å stille erstatter kan redusere kostnaden.

Kan utleier si opp i bindingstiden?

Nei, bindingstiden binder begge parter. Sier utleier likevel opp uten gyldig grunn, kan det utløse erstatningsansvar overfor leietaker.

Oppsummering

Bindingstid låser leieforholdet i en innledende periode der ingen kan si opp. Den gir forutsigbarhet, men begrenser fleksibiliteten. Brytes den, er hovedregelen at den som går fra avtalen må dekke leien ut perioden, men utleiers tapsbegrensningsplikt demper konsekvensene. Les alltid kontrakten nøye, og vurder om bindingstidens lengde passer din situasjon før du signerer.