Lån med sikkerhet i fast eiendom. Det vanligste finansieringsverktøyet ved boligkjøp i Norge.
Et boliglån er et lån du tar opp for å kjøpe bolig, der boligen selv stilles som sikkerhet for lånet. Banken tinglyser pant i eiendommen, slik at den kan kreve boligen solgt dersom lånet ikke betjenes. Fordi sikkerheten er god, er renten på boliglån normalt langt lavere enn på forbrukslån.
Boliglån er den klart vanligste finansieringsformen ved boligkjøp i Norge. De fleste kombinerer egenkapital med et boliglån som dekker resten av kjøpesummen, innenfor grensene myndighetene har satt.
Hvor mye du kan låne, styres av utlånsforskriften og av bankens egen kredittvurdering. De viktigste reglene er at boliglånet normalt ikke kan overstige 90 prosent av boligens verdi, at samlet gjeld som hovedregel ikke kan være mer enn fem ganger brutto årsinntekt, og at du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng og likevel klare utgiftene dine.
I tillegg vurderer banken inntekt, annen gjeld, betalingshistorikk og levekostnader. Et finansieringsbevis forteller deg hvor mye banken er villig til å låne, og er nødvendig for å delta i en budrunde.
Boliglån kan ha flytende eller fast rente. Flytende rente er vanligst og kan endres av banken, normalt i takt med Norges Banks styringsrente, med seks ukers varsel ved økning. Den gir fleksibilitet og er ofte billigere over tid, men du bærer risikoen for renteoppgang.
Fast rente låser renten på et avtalt nivå i en bindingsperiode, for eksempel tre, fem eller ti år. Det gir forutsigbarhet, men du kan måtte betale en overkurs hvis du innfrir lånet før bindingstiden er ute og renten i mellomtiden har falt.
Det finnes to hovedmåter å nedbetale et boliglån på. I et annuitetslån er det samlede terminbeløpet (renter pluss avdrag) tilnærmet likt gjennom hele perioden. I starten utgjør renter mest, mens avdragsdelen øker over tid. Dette gir lave og stabile utgifter i begynnelsen.
I et serielån er avdraget like stort hver termin, mens rentekostnaden synker etter hvert som gjelden reduseres. Terminbeløpet er derfor høyest i starten og faller jevnt. Serielån gir lavere samlede rentekostnader, men høyere utgifter de første årene.
Når du sammenligner boliglån, bør du se på den effektive renten, ikke bare den nominelle. Effektiv rente inkluderer etableringsgebyr, termingebyr og andre kostnader, og viser den reelle årlige prisen på lånet. To lån med samme nominelle rente kan ha ulik effektiv rente på grunn av gebyrene.
Eksempel: Du kjøper en bolig til 4 000 000 kr med 500 000 kr i egenkapital. Boliglånet blir 3 500 000 kr, en belåningsgrad på cirka 88 prosent. Med 5 prosent rente og 25 års nedbetaling som annuitetslån blir terminbeløpet i underkant av 20 500 kr i måneden. Siden belåningsgraden er over 60 prosent, er det avdragsplikt.
Normalt minst 10 prosent av kjøpesummen, etter utlånsforskriften. Resten kan finansieres med boliglån, forutsatt at du tåler rente- og gjeldskravene.
Flytende rente er ofte billigere over tid og mer fleksibel, mens fast rente gir forutsigbarhet. Valget avhenger av økonomien din og hvor mye renterisiko du tåler.
Annuitetslån har jevne terminbeløp, serielån har faste avdrag og fallende terminbeløp. Serielån koster mindre i renter totalt, men mer i starten.
Boliglån er lån med pant i bolig og ryggraden i de fleste boligkjøp. Rammene settes av utlånsforskriften: maks 90 prosent belåningsgrad, gjeld inntil fem ganger inntekt, og krav om å tåle 3 prosentpoeng høyere rente. Du velger mellom fast og flytende rente og mellom annuitets- og serielån, og du bør alltid sammenligne tilbud på effektiv rente. Et godt boliglån handler like mye om betingelser og fleksibilitet som om selve renten.
