• Fremleie er når en leietaker leier ut hele eller deler av boligen videre til en tredjeperson.
• Reglene følger av husleieloven, og fremleie krever som hovedregel godkjenning fra utleier.
• Ved utleie av en del av boligen, eller ved midlertidig fravær, kan utleier bare nekte hvis det foreligger saklig grunn.
• Den opprinnelige leietakeren er fortsatt ansvarlig overfor utleier for leie og forpliktelser.
• Ulovlig fremleie er mislighold og kan gi grunnlag for oppsigelse eller heving.

Hva er fremleie?

Fremleie betyr at en leietaker leier ut boligen sin, helt eller delvis, videre til noen andre. Den opprinnelige leietakeren blir da selv en slags utleier overfor fremleietakeren, samtidig som leieforholdet til den egentlige utleieren består. Fremleie er aktuelt for eksempel når en leietaker skal være borte en periode, eller ønsker å dele boligen med andre for å spare på utgiftene.

Reglene om fremleie står i husleieloven, og de skiller mellom ulike situasjoner.

Når kreves godkjenning?

Hovedregelen er at fremleie krever samtykke fra utleier. Men husleieloven gir leietaker utvidede rettigheter i noen tilfeller. Vil du fremleie en del av boligen mens du selv bor der, eller fremleie hele boligen ved midlertidig fravær på inntil to år, kan utleier bare nekte dersom det foreligger en saklig grunn, for eksempel at fremleietakeren er klart uskikket.

Utenfor disse tilfellene står utleier friere til å avgjøre om fremleie skal tillates. Spør derfor alltid utleier og få samtykket skriftlig.

Ansvar ved fremleie

Selv om du fremleier, er du som opprinnelig leietaker fortsatt fullt ansvarlig overfor utleier. Du må betale husleien og svare for skader og mislighold, også det fremleietakeren måtte forårsake. Forholdet mellom deg og utleier endres ikke av at noen andre faktisk bor i boligen.

Mellom deg og fremleietakeren gjelder en egen leieavtale, der du har rollen som utleier. Det er klokt å lage en skriftlig fremleiekontrakt som regulerer leie, varighet og plikter.

Eksempel: En leietaker skal studere i utlandet i ett år og ønsker å fremleie leiligheten i mellomtiden. Siden det dreier seg om midlertidig fravær under to år, kan utleier bare nekte dersom det foreligger saklig grunn. Utleier godkjenner en navngitt fremleietaker. Leietakeren forblir ansvarlig for husleien overfor utleier, men krever leie fra fremleietakeren etter en egen kontrakt.

Ulovlig fremleie

Fremleier du uten nødvendig samtykke, er det et brudd på leieavtalen. Ulovlig fremleie regnes som mislighold og kan gi utleier grunnlag for å si opp eller heve leieforholdet. Det kan også svekke din egen rettsstilling. Derfor lønner det seg alltid å avklare fremleie med utleier på forhånd.

Korttidsutleie gjennom plattformer som Airbnb regnes også som fremleie, og krever samtykke på samme måte.

Vanlige spørsmål

Må jeg spørre utleier før jeg fremleier?

Ja, som hovedregel kreves samtykke. Ved fremleie av del av boligen eller ved midlertidig fravær kan utleier likevel bare nekte hvis det foreligger saklig grunn.

Hvem er ansvarlig for husleien ved fremleie?

Du som opprinnelig leietaker er fortsatt ansvarlig overfor utleier, også for det fremleietakeren gjør.

Hva skjer hvis jeg fremleier ulovlig?

Det er mislighold og kan gi grunnlag for oppsigelse eller heving av leieforholdet.

Oppsummering

Fremleie er å leie ut boligen sin videre, og reguleres av husleieloven. Det krever som hovedregel utleiers samtykke, men ved fremleie av del av boligen eller ved midlertidig fravær kan utleier bare nekte med saklig grunn. Du beholder ansvaret overfor utleier, så avklar alltid fremleie skriftlig på forhånd.