• Bruksareal (BRA) er arealet innenfor boligens omsluttende vegger, målt etter Norsk Standard NS 3940.
• Fra 2024 (NS 3940:2023) deles BRA i BRA-i (internt), BRA-e (eksternt) og BRA-b (innglasset balkong).
• De gamle begrepene P-rom og S-rom er erstattet av denne inndelingen.
• BTA (bruttoareal) inkluderer i tillegg yttervegger.
• Åpne terrasser og balkonger oppgis separat som TBA.

Hva er bruksareal (BRA)?

Bruksareal, forkortet BRA, er et mål på hvor stort areal en bolig har innenfor de omsluttende veggene. Det er BRA som oppgis i boligannonser, takster og tilstandsrapporter, og det er dette tallet folk flest mener når de snakker om størrelsen på en bolig. BRA måles etter Norsk Standard NS 3940, som gir like regler for hvordan areal skal beregnes.

BRA omfatter selve gulvarealet i boligen, inkludert innervegger, men ikke yttervegger. Areal under skråtak telles bare med der takhøyden er tilstrekkelig.

Nye arealbegreper fra 2024

Fra 2024 gjelder en oppdatert standard, NS 3940:2023, som endret måten boligareal oppgis på. De tradisjonelle begrepene primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) er erstattet av en ny inndeling av bruksarealet:

BRA-i er internt bruksareal, altså arealet innenfor selve boenheten. BRA-e er eksternt bruksareal, det vil si rom som hører til boligen, men ligger utenfor boenheten og har egen tilgang, for eksempel en kjellerbod eller et loftsrom med inngang fra fellesareal. BRA-b er arealet av innglasset balkong, veranda eller terrasse.

BTA, TBA og andre mål

I tillegg til BRA brukes flere begreper. Bruttoareal (BTA) er arealet medregnet yttervegger, og er derfor litt større enn BRA. Terrasse- og balkongareal (TBA) er åpne, ikke innglassede terrasser og balkonger, som oppgis for seg selv og ikke inngår i BRA.

For boliger med skråtak oppgis ofte også areal med lav takhøyde separat, slik at kjøper får et riktig bilde av hvor mye av arealet som faktisk er fullverdig oppholdsareal. Hensikten med den nye standarden er nettopp å gi et mer presist og sammenlignbart bilde.

Eksempel: En leilighet har et internt bruksareal (BRA-i) på 78 m², en kjellerbod med egen inngang fra fellesareal som gir 6 m² eksternt bruksareal (BRA-e), og en innglasset balkong på 5 m² (BRA-b). Samlet BRA blir 89 m². En åpen takterrasse på 12 m² oppgis i tillegg som TBA, men inngår ikke i BRA.

Hvorfor BRA er viktig

Areal er en av de viktigste faktorene for hva en bolig er verdt. Pris per kvadratmeter beregnes ut fra arealet, og to boliger kan fremstå svært ulike avhengig av hvordan arealet er fordelt. Det interne bruksarealet (BRA-i) sier mest om hvor stor selve boligen oppleves, mens eksternt areal og balkong har lavere verdi per kvadratmeter.

Når du sammenligner boliger, bør du derfor se på sammensetningen av arealet, ikke bare det samlede tallet. En bolig med stort BRA-i gir mer reell boverdi enn en bolig der mye av arealet er boder og balkong.

Vanlige spørsmål

Hva er forskjellen på BRA og BRA-i?

BRA er det samlede bruksarealet. BRA-i er den interne delen, altså arealet innenfor selve boenheten. BRA omfatter i tillegg eksternt areal (BRA-e) og innglasset balkong (BRA-b).

Hva skjedde med P-rom og S-rom?

Begrepene ble erstattet med den nye inndelingen i NS 3940:2023 fra 2024. Du vil likevel se P-rom og S-rom i eldre annonser og rapporter.

Er yttervegger med i BRA?

Nei. BRA måles innenfor de omsluttende veggene og inkluderer innervegger, men ikke yttervegger. Tar du med ytterveggene, får du bruttoareal (BTA).

Oppsummering

Bruksareal (BRA) er det sentrale arealmålet for bolig, målt etter NS 3940. Fra 2024 deles det i internt areal (BRA-i), eksternt areal (BRA-e) og innglasset balkong (BRA-b), mens P-rom og S-rom er faset ut. Forstår du de nye begrepene, kan du lettere sammenligne boliger og vurdere hva arealet faktisk er verdt.