• Hjemmel er den tinglyste retten til å råde over en eiendom.
• Den som står som hjemmelshaver i grunnboken, regnes som eiendommens registrerte eier.
• Du får hjemmel ved at skjøtet tinglyses i grunnboken.
• Hjemmelshaveren kan selge og pantsette eiendommen med rettsvern.
• I de fleste tilfeller er hjemmelshaver og reell eier den samme.

Hva er hjemmel?

Hjemmel, eller grunnbokshjemmel, er den formelle, tinglyste retten til å råde over en fast eiendom. Den som er registrert som hjemmelshaver i grunnboken, er den som offentlig regnes som eier, og som kan selge, pantsette og ellers disponere eiendommen med full rettslig virkning.

Hjemmel handler om hvem som har den tinglyste retten, og henger tett sammen med tinglysing og rettsvern. Når du kjøper bolig, er det avgjørende at du faktisk får hjemmelen overført til deg.

Hjemmelshaver og reell eier

Som regel er hjemmelshaveren og den reelle eieren samme person. Men det finnes unntak. Du kan eie en eiendom uten å ha hjemmelen, for eksempel hvis et skjøte ennå ikke er tinglyst, eller hvis eiendommen eies gjennom en avtale som ikke er registrert. Da er du eier i forholdet mellom partene, men utad fremstår hjemmelshaveren som eier.

Fordi omverdenen, inkludert banker og kjøpere, stoler på grunnboken, er det viktig å sørge for at hjemmelen samsvarer med de reelle eierforholdene.

Hvordan du får hjemmel

Du får hjemmel til en eiendom ved at skjøtet, dokumentet som overfører eiendomsretten, tinglyses i grunnboken. Etter tinglysingen står du oppført som hjemmelshaver. Tinglysing av skjøte på fast eiendom utløser dokumentavgift på 2,5 prosent av eiendommens verdi.

Å ha hjemmel gir deg rettsvern: du er beskyttet mot at andre gjør gjeldende rettigheter du ikke kjente til, og du kan trygt pantsette eiendommen for å få boliglån.

Eksempel: Du kjøper en bolig. I oppgjøret tinglyser megleren skjøtet, slik at du blir registrert som hjemmelshaver i grunnboken. Først da har du grunnbokshjemmel til eiendommen, og banken din kan tinglyse pant med sikkerhet i boligen. Inntil skjøtet er tinglyst, står selgeren fortsatt som hjemmelshaver.

Vanlige spørsmål

Er hjemmelshaver alltid den reelle eieren?

Som regel ja, men ikke alltid. Man kan eie en eiendom uten å ha tinglyst hjemmel, for eksempel før et skjøte er tinglyst. Utad regnes likevel hjemmelshaveren som eier.

Hvordan får jeg hjemmel til boligen min?

Ved at skjøtet tinglyses i grunnboken. Da blir du registrert som hjemmelshaver.

Hvorfor er hjemmel viktig?

Hjemmel gir rettsvern og er nødvendig for å kunne selge og pantsette eiendommen med full rettslig virkning.

Oppsummering

Hjemmel er den tinglyste retten til å råde over en eiendom, og hjemmelshaveren i grunnboken regnes som registrert eier. Du får hjemmel ved å tinglyse skjøtet, noe som gir rettsvern og mulighet til å pantsette og selge. Selv om hjemmel og reelt eierskap som regel følges ad, er det viktig å sørge for at grunnboken stemmer med de faktiske forholdene.